منظور از عرصه و اعیان چیست؟ تفاوت حقوقی عرصه با اعیان در مالکیت

اصطلاح «عرصه و اعیان» را بیشتر وقت‌ها روی سند ملکی، در آگهی‌های فروش، هنگام گرفتن وام، یا در ملک‌های وقفی می‌بینیم. خیلی‌ها هم دقیق نمی‌دانند وقتی گفته می‌شود «سند اعیانی است» یا «عرصه جداست»، دقیقاً چه چیزی را می‌خرند یا چه حقی دارند.

این مقاله از بخش اخبار ماگرتا، معنی عرصه و اعیان را ساده و دقیق توضیح می‌دهم، فرق مالکیتِ عرصه و اعیان را روشن می‌کنم، و می‌گویم این تفکیک در خریدوفروش، ارث، رهن و وام، ساخت‌وساز، و مخصوصاً در آپارتمان‌ها و املاک وقفی چه اثرهایی دارد.

عرصه و اعیان یعنی چه

در ادبیات ملکی ایران، «عرصه» یعنی زمینِ یک ملک، همان قطعه زمینی که ملک روی آن قرار گرفته است.

«اعیان» یعنی هر چیزی که روی آن زمین ساخته یا مستقر شده و به‌طور معمول جزء ثابت ملک به حساب می‌آید، مثل ساختمان، دیوارها، سقف، بخش‌های سازه‌ای و در بسیاری موارد تأسیسات ثابت که عرفاً جزء بنا محسوب می‌شوند.

پس اگر یک خانه ویلایی دارید، عرصه همان زمین حیاط و زیر ساختمان است و اعیان همان ساختمان و مستحدثات ثابت آن است. اگر یک آپارتمان دارید، عرصه زمینِ ساختمان است و اعیان واحد و قسمت‌های متعلق به آن در چهارچوب مقررات آپارتمان‌نشینی.

به زبان ساده، عرصه و اعیان دو بخش اصلی یک ملک غیرمنقول (مثل خانه یا آپارتمان) هستند.

به زبان ساده، عرصه و اعیان دو بخش اصلی یک ملک غیرمنقول (مثل خانه یا آپارتمان) هستند.

عرصه (Arseh): به خودِ زمین و سطح زیر ساختمان گفته می‌شود. در واقع، عرصه عبارت است از «محل استقرار» بنا.

اعیان (Ayan): به هر آنچه که روی زمین ساخته شده یا ایجاد گردیده، گفته می‌شود. این شامل ساختمان، درختان، استخر، تأسیسات و کلیه مستحدثات (چیزهایی که به اضافه شده‌اند) می‌شود.

توضیح کامل‌تر با مثال

تصور کنید شما یک ویلا می‌خرید. در سند رسمی ملک شما، این دو بخش به صورت جداگانه ذکر می‌شوند:

1. عرصه: قطعه زمینی که ویلای شما روی آن ساخته شده است. این زمین ممکن است ۲۰۰ متر مربع مساحت داشته باشد.
2. اعیان: خودِ ساختمان ویلای شما با تمام جزئیاتش (دیوارها، سقف، اتاق‌ها، حیاط، درختان پرتقال در حیاط، انباری و…).

یک مثال بسیار مهم و رایج: آپارتمان

در یک ساختمان آپارتمانی:

عرصه (زمین): به صورت مشاع (یعنی مشترک بین تمام مالکین) متعلق به همه صاحبان آپارتمان‌هاست. مالکیت هر کس به نسبت مساحت آپارتمانش در کل زمین سهم دارد.

اعیان (ساختمان): هر مالک، مالک مختص و انحصاری واحد آپارتمانی خودش (اعیان) است. یعنی کسی حق ورود به آپارتمان شما را ندارد، اما همه در زمین زیر ساختمان شریک هستند.

چرا این تفکیک مهم است

این تفکیک فقط یک بازی با کلمات نیست. در عمل، مالکیت عرصه و مالکیت اعیان می‌تواند یکسان باشد یا جدا شود، و همین مسئله روی ارزش ملک، امکان معامله، شرایط وام، مالیات‌ها و حتی تصمیم برای بازسازی یا تخریب و نوسازی اثر می‌گذارد.

وقتی مالک عرصه و اعیان یک نفر است، معمولاً مسئله پیچیده‌ای ندارید و در عرف می‌گویند «ملک شش‌دانگ عرصه و اعیان» است. اما وقتی مالک اعیان با مالک عرصه فرق کند، شما ممکن است ساختمان را مالک باشید ولی زمین را نه، یا زمین را شریک باشید و ساختمان به نسبت دیگری تقسیم شده باشد. همین تفاوت‌هاست که باید قبل از خرید یا مشارکت در ساخت دقیق فهمیده شود.

معامله و خرید و فروش: در قراردادها باید مشخص شود که فروشنده فقط «اعیان» (ساختمان) را می‌فروشد یا هم «عرصه» و هم «اعیان» را. مثلاً ممکن است شخصی ساختمانی را در زمین دیگری (اجاره‌ای) ساخته باشد و فقط حق فروش «اعیان» را داشته باشد.

رهن بانکی: بانک‌ها معمولاً وام را در برابر رهن «اعیان» (ساختمان) یا هر دو بخش «عرصه و اعیان» قبول می‌کنند. در سند رهن باید به صورت دقیق مشخص شود که کدام بخش در رهن بانک قرار می‌گیرد.

مالیات: مالیات بر اراضی (عرصه) و مالیات بر ساختمان‌ها (اعیان) ممکن است به صورت جداگانه محاسبه شوند.

موارث و تقسیم: در تقسیم ارث، ممکن است ارث‌بران یک نفر مالک عرصه و شخص دیگری مالک اعیان باشد که این موضوع می‌تواند پیچیدگی‌های خاص خود را داشته باشد.

جدول خلاصه

ویژگی	عرصه (Arsheh)	اعیان (Ayan)
تعریف	زمین و سطح زیر بنا	ساختمان و هر آنچه روی زمین احداث شده
مثال	زمین یک باغ، زمین زیر یک آپارتمان	خانه، آپارتمان، دیوار، استخر، درختان
ماهیت	خالی و بدون بنا	پر و دارای بنا و مستحدثات
در آپارتمان	مالکیت مشاع بین همه ساکنین	مالکیت اختصاصی هر واحد برای صاحبش

به طور خلاصه: اگر ملک را یک صحن تئاتر در نظر بگیریم، عرصه خودِ صحن نمایش است و اعیان، نمایش و هر آنچه روی آن صحنه در حال رخ دادن است.

نسبت عرصه و اعیان با مفهوم مال غیرمنقول

از نگاه حقوقی، زمین و بنا و هر چیزی که به زمین یا بنا چسبیده و جدا کردنش موجب خرابی یا نقص شود، در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد.

این نکته کمک می‌کند بفهمیم چرا در بسیاری از معاملات، سند و ثبت و تشریفات خاص مطرح می‌شود. چون موضوع معامله یک مال غیرمنقول است و انتقال آن قواعد سخت‌گیرانه‌تری دارد. همچنین نشان می‌دهد چرا اجزای ثابت ساختمان معمولاً همراه ملک منتقل می‌شود، مگر اینکه در قرارداد به‌روشنی استثنا شود.

شش‌دانگ عرصه و اعیان یعنی چه

وقتی گفته می‌شود «شش‌دانگ عرصه و اعیان»، یعنی شخص مالک کل زمین و کل بنای روی آن است و مالکیتش نسبت به هیچ‌کدام ناقص نیست.

در این حالت، اگر ملک را بفروشد، قاعدتاً هم زمین و هم ساختمان را منتقل می‌کند. اگر ملک را رهن بگذارد، معمولاً کل ملک وثیقه می‌شود. اگر بخواهد تخریب و نوسازی کند، از جهت مالکیت زمین مانعی ندارد، البته به شرط رعایت ضوابط شهرداری و مقررات ساخت‌وساز.

اما اگر در سند یا قرارداد قید شده باشد که ملک فقط «اعیانی» است، آن وقت وضعیت فرق می‌کند و باید با دقت بیشتری سراغ جزئیات رفت.

سند اعیانی یعنی چه و چه هشدارهایی دارد

«سند اعیانی» معمولاً به وضعیتی اشاره دارد که سند مالکیت برای ساختمان یا مستحدثات صادر شده، اما مالکیت زمین به همان شکل کامل به دارنده سند منتقل نشده است.

این وضعیت را زیاد در املاک وقفی می‌بینید، یا در مواردی که زمین متعلق به نهاد یا شخص دیگری است و صرفاً اجازه ساخت یا حق بهره‌برداری داده شده است. گاهی هم در پرونده‌های ثبتی و اصلاحی، ابتدا اعیان تعیین تکلیف شده و عرصه وضعیت دیگری دارد.

در چنین حالتی، مهم‌ترین نکته این است که شما دقیقاً چه حقی نسبت به زمین دارید. آیا اجاره بلندمدت دارید؟ آیا حق انتقال دارید؟ آیا باید اجاره‌بها یا حقوق خاصی پرداخت کنید؟ آیا برای فروش نیاز به تأیید مرجع مالک عرصه دارید؟ پاسخ این سؤال‌ها می‌تواند ارزش واقعی ملک را بالا یا پایین کند.

عرصه و اعیان در املاک وقفی

در ملک وقفی، معمولاً عرصه وقف است. یعنی زمین در مالکیت وقف باقی می‌ماند و قابل فروش به شکل عادیِ مالکیت کامل نیست.

در این مدل، افراد ممکن است مالک اعیان باشند، یعنی ساختمان را خریده یا ساخته باشند، اما زمین را اجاره کنند و بابت آن اجاره یا حقوق مشخصی بپردازند. همین تفاوت باعث می‌شود قیمت چنین املاکی با املاک شش‌دانگ متفاوت باشد و فرآیند نقل‌وانتقال هم ضوابط اضافه‌تری داشته باشد.

اگر ملکی وقفی باشد، آنچه برای خریدار اهمیت دارد فقط «داشتن سند» نیست، بلکه نوع حق او نسبت به عرصه و شرایط تمدید یا انتقال و میزان تعهدات مالی است. چون اگر عرصه در اختیار شما نباشد، تصمیم‌هایی مثل تخریب و نوسازی، افزایش طبقات، یا مشارکت در ساخت می‌تواند وابسته به موافقت مالک عرصه و مقررات مربوط باشد.

عرصه و اعیان در آپارتمان‌ها و قدرالسهم عرصه

در آپارتمان، هر واحد علاوه بر خودِ واحد، یک سهم مشاع از زمین و قسمت‌های مشترک ساختمان هم دارد. به این سهم از زمین معمولاً «قدرالسهم عرصه» گفته می‌شود.

این یعنی حتی اگر شما فقط یک واحد را خریده باشید، شما به نسبت مشخصی شریکِ زمینِ زیر ساختمان هستید. این نسبت معمولاً بر اساس متراژ مفید یا معیارهای سند تفکیکی و مقررات ساختمان تعیین می‌شود.

اهمیت قدرالسهم عرصه وقتی پررنگ می‌شود که بحث تخریب و نوسازی پیش بیاید. چون در نوسازی، سهم هر مالک از زمین تعیین‌کننده است و روی تعداد واحدهای جایگزین، متراژ، و آورده یا سهم مشارکت اثر می‌گذارد. همچنین در ارزش‌گذاری آپارتمان‌ها، قدرالسهم زمین یک عامل مهم است، مخصوصاً در محله‌هایی که ارزش زمین بالا است.

تفکیک عرصه و اعیان یعنی چه

تفکیک عرصه و اعیان یعنی جدا کردن و مشخص‌کردن مالکیت زمین از مالکیت بنا، به‌طوری که در اسناد و سوابق ثبتی، این دو به‌صورت دقیق قابل تشخیص باشند.

در بعضی پروژه‌ها، ابتدا زمین یک مالک دارد و سازنده طبق قرارداد، حق ساخت و مالکیتِ بخشی از اعیان را پیدا می‌کند. در بعضی موارد هم زمین مشاع است و بعد از ساخت، سهم هر مالک از اعیان و عرصه باید روشن شود تا نقل‌وانتقال ساده‌تر گردد.

تفکیک درست باعث می‌شود اختلاف‌های بعدی کمتر شود، چون دقیقاً معلوم است چه کسی صاحب زمین است، چه کسی صاحب بنا است، و سهم هرکس از قسمت‌های مشترک یا زمین چقدر است.

عرصه و اعیان در خریدوفروش و وام بانکی

در خریدوفروش، اگر عرصه و اعیان هر دو متعلق به فروشنده باشد، انتقال معمولاً ساده‌تر است و خریدار مالکیت کامل‌تری می‌گیرد.

اما اگر فروشنده فقط مالک اعیان باشد، بانک‌ها و خریداران حساس‌تر می‌شوند، چون وثیقه‌پذیری و قابلیت نقدشوندگی ملک تغییر می‌کند. برای وام، بانک معمولاً می‌خواهد بداند دقیقاً چه چیزی را وثیقه می‌گیرد. ملکی که عرصه‌اش در اختیار دیگری است یا محدودیت انتقال دارد، ممکن است شرایط سخت‌تری برای تسهیلات داشته باشد یا اصلاً بانک آن را به‌عنوان وثیقه نپذیرد.

حتی اگر وام هم مطرح نباشد، همین موضوع در معامله عادی هم مهم است. چون ارزش واقعی ملک تا حد زیادی به زمین وابسته است و اگر زمین ملک در مالکیت شما نباشد یا حقوق شما نسبت به آن محدود باشد، قیمت‌گذاری و امکان فروش آینده تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

عرصه و اعیان در اجاره، سرقفلی و حق کسب

در اجاره‌های ملکی هم گاهی اصطلاح عرصه و اعیان مطرح می‌شود، به‌خصوص وقتی واحد تجاری روی زمینی با وضعیت خاص قرار دارد یا مالکیت‌ها تفکیک شده است.

در برخی قراردادها ممکن است اجاره‌نامه یا حقوق پرداختی بیشتر ناظر به عرصه باشد، چون عرصه در اختیار نهادی است و اعیان در اختیار مستأجر یا مالک اعیان. در اینجا دقت به موضوع قرارداد و اینکه اجاره دقیقاً مربوط به کدام بخش است، جلوی اختلاف‌های سنگین را می‌گیرد.

همچنین در بحث‌های تجاری، موضوعاتی مثل سرقفلی یا حقوق کسب هم ممکن است در کنار عرصه و اعیان مطرح شود، اما نباید آنها را با مالکیت اشتباه گرفت. سرقفلی حق مالی خاص است و مالکیت عرصه یا اعیان چیز دیگری است. در معامله‌های پیچیده، جدا کردن این مفاهیم از هم ضروری است.

اگر عرصه و اعیان جدا باشد، در بازسازی و تخریب چه می‌شود

اگر مالک عرصه و اعیان یک نفر باشد، تصمیم برای بازسازی یا تخریب در چهارچوب قوانین شهری قابل انجام است. اما اگر عرصه متعلق به دیگری باشد، حتی اگر شما مالک اعیان باشید، ممکن است برای تخریب، نوسازی یا تغییرات اساسی به مجوز یا رضایت مالک عرصه نیاز داشته باشید.

این موضوع در املاک وقفی بسیار حساس است. چون عرصه معمولاً وقف است و ساخت‌وساز یا تغییر کاربری ممکن است نیازمند مجوزهای ویژه باشد. در چنین ملک‌هایی، قبل از هر تصمیم عمرانی، باید وضعیت حقوقی عرصه، مدت و شرایط حق بهره‌برداری، و ضوابط مراجع ذی‌ربط روشن شود.

یک روش ساده برای فهمیدن وضعیت عرصه و اعیان از روی سند و قرارداد

برای تشخیص وضعیت، اول باید به عبارت‌های صریح در سند و قرارداد دقت کنید. اگر سند به مالکیت شش‌دانگ اشاره دارد و تفکیک خاصی ذکر نشده، معمولاً یعنی عرصه و اعیان با هم منتقل شده‌اند.

اگر واژه‌هایی مثل «اعیانی»، «حق احداث»، «عرصه وقفی»، «اجاره عرصه»، یا شرط‌های خاص انتقال دیده شود، احتمالاً داستان مالکیت زمین با بنا یکی نیست. در این حالت، صرفاً دیدن یک سند کافی نیست و باید مستندات مرتبط با عرصه، قراردادهای اجاره یا حق بهره‌برداری و محدودیت‌های نقل‌وانتقال بررسی شود تا خریدار تصور اشتباه نکند.

اشتباهات رایج درباره عرصه و اعیان

یکی از اشتباهات رایج این است که افراد فکر می‌کنند چون یک واحد آپارتمان سند دارد، پس زمین هم به‌طور کامل متعلق به اوست. در حالی که در آپارتمان معمولاً زمین مشاع است و هر واحد فقط قدرالسهم دارد.

اشتباه دوم این است که سند اعیانی را معادل مالکیت کامل فرض می‌کنند. در حالی که سند اعیانی ممکن است فقط مالکیت بنا را نشان دهد و درباره زمین، حق شما اجاره‌ای یا محدود باشد.

اشتباه سوم هم بی‌توجهی به آینده است. بعضی‌ها در زمان خرید فقط به قیمت امروز نگاه می‌کنند، اما وقتی می‌خواهند وام بگیرند، مشارکت در ساخت کنند یا ملک را بفروشند، تازه متوجه اثر جدیِ تفکیک عرصه و اعیان می‌شوند.

پرسش‌های متداول

منظور از عرصه چیست؟
عرصه یعنی زمینِ ملک، همان زمینی که بنا روی آن قرار گرفته است.

منظور از اعیان چیست؟
اعیان یعنی بنا و مستحدثات ثابت روی زمین که عرفاً جزء ساختمان محسوب می‌شود.

سند اعیانی یعنی مالکیت کامل ملک؟
نه لزوماً، سند اعیانی معمولاً مالکیت بنا را نشان می‌دهد و ممکن است مالکیت یا حق شما نسبت به زمین متفاوت و محدود باشد.

قدرالسهم عرصه در آپارتمان یعنی چه؟
یعنی سهم هر واحد از زمینِ ساختمان که معمولاً به صورت مشاع بین مالکان تقسیم می‌شود و در نوسازی و ارزش‌گذاری مهم است.

عرصه و اعیان در ملک وقفی چه تفاوتی ایجاد می‌کند؟
در ملک وقفی معمولاً عرصه وقف است و مالک ممکن است فقط اعیان را داشته باشد، بنابراین نقل‌وانتقال و ساخت‌وساز می‌تواند ضوابط و محدودیت‌های بیشتری داشته باشد.

نتیجه‌گیری

عرصه و اعیان دو جزء اصلی یک ملک هستند، عرصه زمین است و اعیان ساختمان و اجزای ثابت روی آن. این تفکیک در ظاهر ساده است، اما در عمل روی مالکیت واقعی، قیمت‌گذاری، امکان وام، شرایط انتقال، و تصمیم‌های مهمی مثل نوسازی اثر می‌گذارد.

اگر عرصه و اعیان هر دو متعلق به یک نفر باشد، معامله معمولاً شفاف‌تر است. اما اگر سند یا قرارداد نشان دهد که مالکیت اعیان از عرصه جداست، باید پیش از هر تصمیم مالی، دقیقاً معلوم شود حق شما نسبت به زمین چیست و چه محدودیت‌هایی دارید.

به اشتراک گذاری نظرات شما

اگر تجربه‌ای از خرید ملک با سند اعیانی، ملک وقفی، یا آپارتمانی با قدرالسهم کم یا زیاد داشته‌اید، تجربه‌تان را بنویسید و بگویید مهم‌ترین نکته‌ای که موقع معامله برایتان روشن شد چه بود.